申请一年多没着落,使用住宅维修资金咋这么难?
8月1日,湖南长沙,一位21岁的女孩在小区内散步时,被高空坠落的物体砸中,不幸离世。警方排查后初步判断是建筑物外墙脱落所致。
早在去年,小区业主就已经发现事发楼栋外墙皮脱落的现象,去年7月,小区物业开始申报住宅专项维修资金维修,但一年多的时间里,一直没实施实质性的维修。
住宅专项维修资金到底是一笔什么钱?为什么申请过程如此低效?

住宅专项维修资金是专门用于房屋共用部位和设施维修、更新和改造的资金。通常来说,这笔钱在居民购房的时候就已经缴纳了。然而,明明是居民自己的钱,但真正用到的时候,却没那么容易。
民法典规定,使用该资金需满足“双三分之二”和“双过半”原则:即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主,且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经其中面积和人数均过半数的业主同意。
迈过业主表决这道坎之后,申请这笔资金,还要经过物业公司与施工单位的协调和确认,再由街道办、房管局等多部门进行审批。
面对漫长的常规流程,2008年施行的《住宅专项维修资金管理办法》就已经为危及房屋安全的情况开辟了“绿色通道”。如果情况紧急,需要立即对住宅的公共部分进行维修和更新、改造,物业或业委会可以跳过业主表决,直接向主管部门递交申请。

然而,在实际操作中,使用这笔资金面临着诸多困难。
首先,要找到三分之二的业主的联系方式,并邀请他们投票就不是件容易事。北京某小区业委会主任表示,该小区申请公共维修基金之前,首先由物业公司挨个给业主打电话,请他们在北京业主App参与投票;其次再找志愿者给业主打第二波电话;如果人数还是不够,他们就会上门逐户确认,仅这一项工作用了两个月时间。值得一提的是,该小区有半数以上的房子都是出租,要让足够比例的业主签字,工作量很大。
另外,还有部分业主认为,需要动用维修资金的项目与自己无关,因此不愿出钱。山东临沂,住在顶楼的李先生为解决房顶渗水问题申请使用维修资金,需要征求整个小区五栋楼136户业主的意见,最终仅获得26户同意,70户反对,还有40户根本联系不上。

还有一部分业主认为物业公司的账目不透明或不合理,担心业主共有的这一大笔被滥用或者套用,因此不愿配合。
而加急办理的“快速通道” ,因为对“紧急情况” 缺少明确的认定标准,导致了这条“快速通道”不算畅通。

一边是大量急需维修资金的住宅,另一边是沉睡在账户中数目不小的维修资金。如何有效激活这笔沉睡的巨额资源?
一些城市通过地方立法,简化申请流程,降低使用门槛,让躺在账户里的这笔钱真正“活”起来。
以山东青岛为例,今年3月1日起施行的《青岛市房屋专项维修资金管理办法》明确了7类可以应急使用维修资金的情形,并将维修资金应急使用备案、审核时限分别压缩为2个工作日和3个工作日。
眼下,我国城镇住宅正快速步入房屋“老龄化”时代。数据显示,截至2022年底,城镇中房龄超过30年的房屋已接近两成。预计到2040年,全国近八成小区都将成为“老小区”。这意味着,不久的将来,房屋维修需求将呈爆发式增长。
破解住宅维修资金申请门槛高、启动周期长,让它能为消除老旧小区安全隐患发挥作用,是我们必须要解决的问题。抓紧时间,解决难题,悲剧不能再发生了。